项目编号

SDGS-LY-2025-0733

项目名称

京台高速济南服务区租赁经营项目

项目所在地

山东省-济南市

采购人

山东高速服务开发集团有限公司济南分公司

采购方式

谈判采购

采购类别

服务

采购组织形式

自主采购

代理机构

/

资格审查方式

资格后审

评审方法

技术标评分最高价格法

资格审查方法

有限数量制

报价形式

单信封

租赁期限

10年（含改建装修期）

资金来源及出资比例

其他

2.1 项目概况

济南服务区位于京台高速公路426公里处长清区崮云湖畔，东临泰山，西靠黄河，崮山脚下，云湖畔边。占地226亩，其中西区158.2亩，东区67.8亩。服务区总建筑面积22736.72平方米。京台高速济南服务区2018年改造，2019年12月东区对外营业，2020年4月西区对外营业。

为践行集团公司六化服务区发展战略，打造品牌化、特色化突出的商业业态聚集地，山东高速服务开发集团有限公司济南分公司现对京台高速济南服务区综合楼及酒店楼进行租赁招商，引进综合实力强，管理水平高的经营单位进行专业化经营。

2.2采购范围

（1）招商范围

由成交人提供服务区综合楼装饰装修与经营业态规划方案、酒店楼打造与经营方案，具体要求如下：

①服务区综合楼经营范围：综合楼内品牌餐饮业态（包括但不限于快餐、中餐、面条汤粉、 包子、馄饨、粽子、小吃、特色餐饮、水果、卤味等，至少有2-3种国内外知名品牌）、超市及其他业态（包括但不限于西式快餐、其他零售、数码产品、箱包、服装、烘焙类、新兴业态[咖啡除外]）。所有经营品类报采购人批准同意后经营；

②酒店楼经营范围：酒店楼应为国内连锁酒店品牌，楼内1-10层经营项目及服务项目，包括客房、会议室、自助餐厅、特色餐厅等服务项目以及公共区域管理（包括前厅、电梯厅等区域）、公益服务（指提供咨询服务、信息服务等）和附属设备维护（包括电梯、机房、管道井等所有供酒店楼使用的设备设施）等。

（2）物业服务

①综合楼：成交人需自行承担经营区域内的水电、燃气（如有）、设备设施维护保养、保洁、垃圾清运、排污等服务及相关费用；并按照经营面积及营业额，以物业费形式分摊综合楼内的空调、网络、灭四害、垃圾清运、污水处理等费用。

②酒店楼：成交人需承担水电、燃气（如有）、设备设施维护保养、保洁、安保、垃圾清运、排污等酒店楼内全部物业服务及费用。

（3）装修及改造

①服务区综合楼改造要求：以泉城文化为主题，对服务区综合楼内外按照购物街、美食巷、休闲吧、打卡地等布局重新进行规划设计，出具契合服务区主题的装饰装修与经营方案，并负责具体装修，范围包含但不限于综合楼外立面、内部空间优化、美陈装饰、主题营造、导视布置、卫生间等。

②酒店楼改造要求：结合崮云湖及周边高尔夫球场有利资源，出具酒店楼改造装修及经营方案并负责装修实施；酒店楼品牌需为国内连锁酒店品牌，经营管理标准不低于三星级酒店，若公司客房标准高于酒店标准，则以公司客房标准为准。

③资金投入：综合楼（双侧）及酒店装修改造资金投入不低于人民币4000万元（其中综合楼不低于1500万元，酒店楼不低于2500万元），综合楼改造期限不超过6个月，时间自改造之日起计算。

项目实施过程中，由采购人选择并派驻监理及审计单位进行全过程监控和跟踪审计。项目结束后，若最终审计结算值超出4000万元，则超出部分由成交人自行承担；若不足4000万元，则不足部分应由成交人以现金或转账方式向采购人支付补齐，监理及审计服务费作为装修投入的一部分，由成交人承担。

④装修保证金：成交人取得成交资格后，需在合同签订前缴纳400万元酒店专项装修保证金，并在合同签订后一年内完成酒店楼装修改造并开业运营。若上述时间内酒店楼无法按时交付完工，公司有权解除服务区综合楼及酒店楼合同，并没收一切已缴纳的费用，取消其后期招商投标资格。

⑤临建保障：服务区改造期间，成交人需搭建临时设施保障基本经营及服务，后期根据采购人要求进行拆除。因搭建及拆除临时设施产生的所有费用，均由成交人自行承担。临时经营期间，物业由采购人承担，租金按照含税营业额*20%收取。

⑥费用承担：所有装修区域的设计及装修费用均由成交人自行承担，不包含在租金范围内，后期如因非甲方原因致合同终止或提前解除，不得就装修相关事宜向采购人提出任何索赔要求。

⑦安全保证：成交人需负责装修改造期间的一切安全问题，包括但不限于在服务区内发生的任何安全事故或人身财产损害等，均由成交人承担全部经济与法律责任，与采购人无关；如给采购人造成损失或不良社会影响的，采购人有权要求成交人进行赔偿。

⑧手续办理：装修改造完成后，酒店楼及综合楼的消防手续均由成交人负责办理；若因成交人原因，消防手续未办理成功，造成的损失由其全权负责。

酒店楼经营需合法合规，营业所需的营业执照、卫生许可证、特种行业许可证等一切证照均由成交人负责办理。

⑨超市品牌：超市名称统一使用采购人品牌逛驿圈。超市店招样式、店内外装修样式、收款区、货架样式均须按照采购人指定效果与款式进行装修与采购，超市装修标准及设备配置待采购人确定后交由成交人组织实施，成交人需无条件配合。

（4）租赁期限：①综合楼：租赁期限10年（含改建装修期）；

②酒店楼：租赁期限为10年（含改建装修期）。

3.1 各标段的资格要求

对供应商要求

资质资格要求

具有独立法人资格，持有有效的营业执照。

业绩要求

供应商具有承担本项目的运营管理经验，截至报价截止之日至少有2个正在履行的租赁经营业绩或大型商业综合体内的商业项目经营管理业绩，单个业绩平均年度合同租金为500万元（含500万元）以上。

租赁经营业绩：是指每对（个）高速公路服务区整体租赁或高铁站或机场（上述三种经营场所的经营范围至少包括餐厅、超市等业态）的租赁经营业绩。须提供字迹清晰合同原件及扫描件、租金或保证金付款凭证（投标保证金除外，须提供发票或银行转账证明）以及包含服务区或高铁站或机场名称的现场照片。

商业项目业绩：是指大型商业综合体内的商业项目经营管理业绩。须提供字迹清晰合同原件及扫描件、租金或保证金付款凭证（投标保证金除外，发票或银行转账证明）、商业项目所在商业综合体名称、详细地址、店面营业执照、商业综合体及商业项目现场照片）。